월부)부동산투자 인사이트: 집값은 OO때문에 상승하고 하락한다. (with 김준영 님)

김준영님 : 20년 실전 투자자

 

 직장을 다니면서 할 수 있는 것이 부동산 투자. 주식, 펀드보다 부동산이 잃을 확률이 적다. 하지만 알 수 없는 변수(금융위기, IMF 등) 때문에 위험하다. 그러나 과신하지 않고 욕심 부리지 않고 능력껏 하면 그 리스크도 커버가 가능하다. 

 

 아파트- 재건축, 재개발, 분양권-만 투자함. 아파트는 그나마 시간이 지나면 손실이 있더라도 원금을 회복하게 되기 때문에 상가, 오피스텔에 비해 안정적. 아파트는 실패가 많지 않다. 

 

 집값이 오르내리는 가장 중요한 원인 ! 공급(입주 물량). 공급은 사람으로 치면 밥을 먹는것과 같다. 계속해서 공급이 안되면 문제가 된다. 공급이 상승의 환경을 만들고 변화의 원인 베이스는 항상 공급에 있다. 

 

 집을 사/말아의 기준은 입주물량! 서울&수도권과 지방은 움직임의 형태가 다르다. 

공급이 시장을 밀어올리는데 서울&수도권은 누적이 오래되어야하기 때문에 공급량이 적을때 힘 모았다가 공급량이 많을 때 위로 올라간다. 지방은 공급이 적을때 올라간다. 

 서울 시장은 2008년 ~ 2013년동안 공급이 적어지고 2013년부터 공급이 많아진다. 그때 모아둔 힘을 지금 쓰고있다. 2016~2018년 물량이 많은것을 모아둔 힘으로 다 통과함. 1996년에도 동일한 현상.

 지방은 3년정도 누적공급이 적으면 움직임이 있다. 움직임이 다르니, 시기와 지역에 따라 투자해야.

 

 대구는 대부분 대구 내에서만 움직일 수 있는 구조이기 때문에 (위성도시X) 수요 공급 기본 원리가 잘 맞음. 공급이 줄더라도 그 안에서만 선택권이 있어서. 대구->부산 -> 대전-> 광주 순으로 수요공급이 잘 맞는다. 

 대전은 세종 영향으로 수요 공급 기본 원리가 잘 안맞게 되었다. 

서울과 같이 위성도시가 많은 곳은 수요 공급 기본 원리가 잘 맞지 않는다. 

 

 집을 사도 되는지? 서울&수도권은 지금 당장 사야한다. 대구는 애매한 시기.신축 분양은 괜찮으나 구축은 안된다. 차별화가 많이 되어있는 시장. 대전은 신축,구축 모두 괜찮다. 부산은 이제 시작. 최근은 공급이 움직이기 전에 투자자가 먼저 움직임. 투자자=변수. 가격이 먼저 올라갈 수 있으나 거기서 나오는 매물, 전세 가격은 떨어짐. 그래서 리스크가 있음. 

 부산이 오른 이유가 대구와 가격차가 있기 때문에 갭을 메우기 위해. 어느정도 실수요자가 올라와야 뒤에가 올라온다. 뒷부분은 시간이 좀 걸린다. 그래서 지금은 낮은 가격이 있는 지역들만 움직이고, 투자자가 들어가는 지역만 움직이게 되어있다. 부산은 통계가 마이너스인데, 전체적으로 보면 올라가는 곳만 올라가기때문. 지방은 2011년부터 신축 공급이 많이 되어 구축은 많이 소외가 되어있음. 신축이 외곽에 있어도 소도시라서 차량 이동이 가능하기 때문에 물건 선호도, 수요가 신축을 원하는 사람이 많음.