월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 1~3장 정리

프롤로그

 

10p 

 자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다. 

 

1장 왜 투자를 해야하는가

 

44p

 퇴즉연금개발원에 따르면, 2018년 기준 실제 고령층(55~79세) 인구 1,240만명 중 44.1%인 547만 명이 평균 51만원의 연금을 수령하고있다. 도시에서 생활하는 노인의 생계유지를 위한 최저금액이 99만원인 것을 고려하면 이 정도의 연금을 필요 금액 대비 약 52%에 불과한데, 그마저도 고령층 인구 중 절반 미만밖에 못 받고 있다. 

 

58p

 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 

 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'이 아닌 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀌도록!

 

2장 당신과 돈이 가야 할 방향

 

74p 돈을 대하는 방식

 

구분		돈을 쓰는 방식
		생산 자산을 구입한다	소비 자산을 구입한다
돈을 버는 방식	시간과  무관	1. 자산가, 부자	2. 호화로운 생활로 유명한 연예인
	시간을 투입	3. 직장인 투자자, 자영업자 투자자	4. 재테크나 투자에 무관심한 직장인, 자영업자

 당신이 평범한 직장인이라면 4번 -> 3번 -> 1번의 순서로 이동해야 한다. 그러려면 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야 한다. 생산 자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면, 그때 비로소 당신은 1번 포지션에 자리를 잡을 수 있을 것이다. 이 1번이 바로 수많은 사람이 그토록 바라는 '경제적 자유'에 해당한다. 

 

82p 직장인의 비근로소득 창출 6단계

 

1단계 : 직장에서 일하고 급여를 받는다. (시간<->근로소득 교환)

2단계 : 소비 자산에 대한 지출 최소화 (절약)

3단계 : 남은 돈을 모은다 (자본화)

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)

5단계 : 1 ~ 4 단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. 

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보)

 

즉, 종잣돈을 모으고 투자하여 자산 시스템을 만든다. 

 

 일반 직장인들도 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라곤 그저 적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 동시에 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나갈 수 있는 꾸준함이다. 

 

87p 부동산을 투자대상으로 선택한 이유

 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 

 

 부동산을 택한 이우는 '정보 대칭'과 '레버지리' 때문. 매도자와 매수자가 그 거래와 관련된 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다. 투자 경험이 쌓이면 매매의 패턴이 보이게 된다. 또 집주인인 매도자보다 매물의 전반적인 상황을 더욱 구체적이고 명확하게 파악하게 되는 경우도 있다. 중개소를 통해 등기부등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다. 

 

95p  내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면 해야하는 것 

- 임차인에게 보금자리 제공 

-> 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요

-> 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄 알아야함.

-> 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 좋은 관계 형성

-> 필요할 경우 직접 임대 홍보 

 

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 (투자 경험)

 

104p

 내손동 투자 이유 : 평촌 신도시 포함 아니지만 물리적 위치 가까워 평촌의 입지를 공유하고 있으며 버스 교통 여건도 좋음. 또한 신축 아파트가 있었고 그중 초품아 (초등학교를 품은 아파트)에 투자함. 

 

 투자를 고려할 땐 입지를 우선 -> 신축인지 구축인지 따지는 것이 현명.

입지 : 일자리, 교통, 주변 환경(편의 시설), 학군 등 고려 

 

109p

 매수시 집값 네고 가능. 하지만 애초에 가격 조정 마치고 계약서를 써야한다. 계약서 쓸 때 가격 조정 시도하다가 아예 계약이 깨질수도 있기 때문.

 

 공급물량이 많을땐 전세 수요자의 선택지가 늘어나 전세 임대를 놓기 어려워짐. 또 부동산 상승장 지슥되어 매수 대기자들의 상당수가 주택 매입 결정을 하며 임대 수요가 줄어들기도. 따라서 임대 노하우가 없다면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 준비해야 함. 

 

 *매입 & 임대 5번 까지는 역량보다도 주변 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다. 따라서 초보 투자자라면 먼저 주변 사람들과의 신뢰도를 쌓을 수 있도록 할 것. 

 

투자 교훈

- 레버리지는 리스크를 감수해야하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다.

- 신축이냐 구축이냐보다 입지가 중요

- 부동산 거래는 사람과의 관계. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 함.

- 잃지않는 투자를 위해 호재보다 저평가가 더 중요. 호재의 불확실성을 염두에 둘 것!

 

126p 저평가 지역을 알아내는 법, 임장의 중요성

 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한군데 갈때보다는 두군데, 두군데 보다는 세군데, 네군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 

 

134p

 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 

 

141 - 142p 임장 후 모니터링과 호재

 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. '이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?', '내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?' 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 '임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다. 

 

 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개통 전에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다. 개통되지 않은 지하철을 이용하려고 그 지역에 전셋집을 구하는 사람이 있겠는가? 

 

144p 입주물량 vs 입지

 당장 입주물량이 많더라도 저평가 물건이고 주변 입주물량이 단기간에 정리가 예상된다면 2년 뒤 한차례정도 역전세 발생 해 추가자금이 투입되더라도 매입을 고려. 현금흐름이 있고 여유가 있다면.

 

148-151p

 자산시장에서 투자자가 꿰어야할 첫 단추는 '싸게 사는 것'.

 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안되면 다른것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다. 

ex) 매도자가 원하는 가격으로 협상할때까지 마음 편히 기다리기, 협상이 안되면 다른지역 매수할거라고 언급하기...

 

155p 잃지 않는 투자를 하려면.

 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목. 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술. 세번째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력. 

 

171p

 만약 투자에 적합한 물건을 여럿 알고있는데 그중 어디에 투자해야할지 고민하고 있다면, 입지선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 

 

 

 

용어 정리

1. 레버리지 : 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것. '지렛대 효과'라고도 함.
2, 전세가율 : 해당 부동산의 매매가 중 전세가가 차지하는 비중. 전세가/매매가x100%

3. LTV : 주택담보인정비율. 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현.

           집값의 얼마까지 대출이 가능한지 결정하는 지표. 대출액/주택가격X100%

4. DTI : 총부채상환비율. 총소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율. 

           빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표. 대출상환액/총소득X100%

 

 

 

참고할 것

1.  경기도 성남시의 분당, 안양시의 평촌, 군포시의 산본, 고양시의 일산, 부천시의 중동 같은 수도권 1기 신도시에는 1990년대 초반에 건설된 아파트들이 밀집해 있다. 이들은 30년이라는 세월동안 서울로 출퇴근하는 수많은 사람의 보금자리 역할을 하며 자리를 잡았기에 생활 인프라 측면에서 거의 완벽하다고 할 수 있다.

 수도권 대중교통으로 서울 주요 지역까지 수월하게 이동 가능, 각종 편의&문화시설, 좋은 학군. 한마디로 많은 사람이 거주하기 좋은 조건을 두루 갖춘 선호지역. 하지만 아파트가 많이 낡았음. 

 

2. 투자 대상으로 적합한 물건 찾기 수월한 시기

- 장마철 시작되는 6월 초 ~ 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기

- 대학 수능시험이 있는 11월 초 ~ 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기

- 여름에 물건을 매입하고 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는것이 비수기 투자의 정석.

 

이유 : 계절상 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문. 

 

3. 매도자와 가격 협상하기 전

 중개소 소장님에게 매도자가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느정도 구체적인 이야기를 들을 수 있다. 등기부 등본처럼 열람에 제한이 없는 서류를 통해서도 매도자의 사정을 짐작할 수는 있음. 

 이를 확인하는 이유는 매도자가 원하는 것을 파악하고 가격을 협상하기 위해! ex) 사업 경영 악화로 급처분을 원한다는걸 알게 됨 즉, 돈이 급히 필요한 것. 1,000만원 깎은 가격에 매매 계약 진행 시 가계약금으로 통상적인 경우보다 많은 금액을 바로 송금해주겠다고 함.

 보통 가계약금으로는 200~300만원 걸고, 계약서 작성 시에 매매대금의 10% 선에서 미리 지금한 가계약금 뺀 나머지 금액을 입금하는 것이 관례.

 

4. 부동산 전세투자 시 일반적 거래 순서

 1단계 : 매매 가계약 체결 

- 매도자에게 매수자가 가계약금 지급 (통상 200 ~ 500만원 가량)

 

 2단계 : 매매 계약 체결

- 매도자와 매수자가 만나 매매 계약서 작성, 가계약금 제외한 나머지 금액 (통상 매매 대금의 10%) 을 지급 

 

 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

 - 매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급 (통상 200~500만원 가량)하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄.

 

 4단계 : 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

 - 매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급. 

 

 5단계 : 매매 및 전세 잔금 지급

 - 매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급. 

 

예시) 매매 3억원, 전세 2.5억원 아파트 거래 할 때

단계	내용	매도자	매수자	신규 임차인
1	매매 가계약	200만원 입금	200만원 출금
2	매매 계약	2,800만원 입금	2,800만원 출금
3	전세 가계약 매매 1차 중도금	200만원 입금		200만원 출금
4	전세 계약 매매 2차 중도금	2,300만원 입금		2,300만원 출금
5	매매 잔금 전세 잔금	2억 4,500만원 입금	2,000만원 출금	2억 2,500만원 출금
	총 거래 금액	3억원 입금	5,000만원 출금	2억 5,000만원 출금

 

 

 

** 부동산 거래시 비용 : 취등록세, 수리비, 중개수수료 ...