월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 4장 성공 투자를 위한 필수 지식
4장 성공 투자를 위한 필수 지식
1. 쓰는것 부터 체크하라
| 구분 | 고정비 | 변동비 |
| 필요비 | 핸드폰 요금, 교통비, 생활비, 식비, 자동차세, 수도세, 전기세 등 각종 공과금 | 경조사비 |
| 불필요비 |
보험료 (정리우선순위 1) |
여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비 (정리우선순위 2) |
- 불필요한 고정비, 변동비를 줄이고 강의 수강, 도서 구입 등 발전에 도움이 되는 생산 소비를 할 것.
- 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리
- 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하기. '자본 재배치'하기.
2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
소액 투자시 서울, 수도권 지역의 아파트 월세 투자는 적합하지 않다. 매매가가 높아서 투자금이 많이 필요하지만 들어오는 월세는 그만큼 많지 않아 수익률 자체가 떨어지기 때문. 따라서 월세투자에 관심이 있는 사람은 오피스텔이나 지방의 소형 아파트를 가장 먼저 주목한다. 매매가는 저렴하고 월세 시세는 높은 곳에 투자해야만 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문. (2016년 11월 신분당선 역세권 오피스텔에 주타한 경우 월세로 약 5.9%정도의 수익을 볼 수 있음.)
하지만 아파트 전세 투자 시 레버리지를 이용할 수 있기 때문에 더 큰 수익을 얻을 수 있다.
단위 : 만원
| 구분 | 오피스텔 월세투자 시 | 아파트 전세투자 시 | ||
| 2016년 | 2018년 | 2016년 | 2018년 | |
| 매매가 | 17,000 | 17,000 | 37,000 | 46,000 |
| 보증금 | 1,000 | 1,000 | 32,000 | 32,000 |
| 대출금 | 11,900 | 11,900 | - | - |
| 실제 투자금 | 4,100 | 4,100 | 5,000 | 5,000 |
| 월 임대료 | 55 | 55 | - | - |
| 월 대출이자 | 35 | 35 | - | - |
| 2년 수익 | 480 | 9,000 | ||
| 2년 수익률 | 11.7% | 180.0% | ||
시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다.
언젠가 당신에게 투자를 통한 자산 형성보다 현금 흐름이 더 중요한 시기가 온다면, 그때 월세투자를 해도 늦지 않다. 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.
3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
1) 저평가
사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하 는 건 투기다.
저평가 여부를 판단하기 위해 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두가지를 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다.
저평가 여부 확인하기 위해 직장, 교통, 정주 환경, 학군 정도를 볼 수 있다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
2) 전세가율 활용하기
만약 A라는 아파트의 매매가가 3억원이고 전세가가 2억 7,000만원 이라면 전세가율은 90%다. (전세가/매매가X100)
'전세가의 매매가 하방 지지선'역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로 (예를 들어 향후 공급량이 지역 인구수의 약 0.5% 미만인지) 확인 후 투자하면 된다.
4. 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자 과정
1) 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2) 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3) 보유자산의 크기를 키워나간다.
4) 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리
기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.
전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다.
[시스템 구축 계획] / 40년, 30억, 30채 /
1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해 근로소득 없이 살아야하는 기간을 계산한다.
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
3단계 : 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.
시스템 만드는 법
부동산 임대차 계약의 경우, 일반적으로 2년을 주기로 계약이 갱신된다. 따라서 시세차익형 전세투자를 할 경우, 2년마다 현금 흐름이 발생한다. 빼놓을 수 없는 시스템 투자법의 핵심.
내가 모을 수 있는 1년 종잣돈 기준, 15년간 한채씩 투자한다고 봤을 때.
그런데 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 전세 가격이 매일 조금씩 오르는게 아니라, 2년에 한번씩 계단식으로 상승한다는 의미. 즉 2년에 한번씩 물가상승분만큼 현금이 전세금 상승으로 유입된다는 뜻. 또 여기에서 중요한건 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다는 것. 투자자는 여전히 해당 집의 등기권리증을 가지고 있고 전체 자산의 규모도 유지되는 상황에서 추가로 현금이 생긴다. 이로써 1년간 모은 종잣돈 + 2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분으로 1년에 1채가 아닌 그 이상의 주택을 마련할 수 있는 기회가 생긴다.
13년간 30채의 부동산 시스템 구축 로드맵
새롭게 발생하는 전세금 상승분으로 신규 주택을 마련하는 경우 대부분 2,3채의 상승분을 더해 진행하는 것으로 가정. 단기간 입주 물량이 집중되고 부동산 정책이 바뀌는 최근 같은 상황이라면, 전세가가 상승하기보다 오히려 하락하는 일도 생길 수 있고, 임대사업자등록 물건일 경우 5%의 임대료 증액 제한 등이 있어 보수적으로 작성한 것.
6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라.
투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.
리스크 대비하기 위해 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 마이너스 통장이나 신용대출 등. 이 말은 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법
1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (직장 수요, 교통편 측면에서 더 우수한 곳)
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
투자하려는 물건 주변 지역에 3-4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급 될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
일반 직장인들은 마이너스 통장 외에는 별도의 신용대출을 일으키기 어렵다고 생각하는데, 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급한다. 대개 신용대출은 내가 당장 필요한게 아니라도 대출실행 시점에 대출금액 전체를 넘겨받는데, 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한 게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어두는 것도 좋겠다. (저자 경험상 제때 이자납입, 상환했을 때 신용등급 하락되지 않음)
** 정부 규제에 따라 가능 대출 한도가 달라지니, 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다.
4. 세제혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다. 짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비.
**용어정리
1. 똘똘한 한채 : 제한적인 사람들만 진입할 수 있는 프리미엄 시장의 고가 아파트. 가격이 비싸지만 그만큼 많은 사람이 원하고 지역 자체가 브랜드화되어 있기에, 부동산 상승장에서의 상승폭이 매우 화끈하다. 하지만 대개는 그 자산의 높은 가격대만큼이나 투자금 규모와 가격의 변동폭이 커서 감수해야 할 리스크 또한 커진다. 즉, 종잣돈이 많아야 하고 큰 폭의 역전세 같은 리스크에 대응할 수 있는 자금 동원력이 있어야 한다.
**알아두기
1. 부동산 중개소가 수수료를 취하는 법
부동산 중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 이에 해당하는 중개 수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이러한 이유로 중개인들이 내 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러곳에 직접 방문해 홍보물을 돌리는 것이 좋음.
2. 단기 시세차익을 실현하겠다는 목적으로 투자를 한다면, 거래가 잦아지는 만큼 그에 따라 지출해야 하는 거래 비용도 만만치 않게 발생한다. 부동산은 금액의 규모 자체가 큰 만큼 취등록세, 중개수수료 등도 적지 않다. 물론 장기보유를 통해 절세할 수 있는 양도세도 정해진 대로 꼬박꼬박 내야한다.