하락장에서 겪을 위험

월급쟁이 부자들, 너바나님 글 정리

 

**리스크 관리

1. 실거주자의 리스크 (대출 최대)

실거주자로서 가장 부담되는 리스크는 부동산 가격이 하락할 때 느낌.
3억정도 대출을 받으면 원금 포험 월 130~150만원 정도 이자와 원금이 나간다.
1년에 약 1500 ~ 1800만원 정도 되기 때문에 집값이 1년에 5천, 1억씩 상승하는 상승장에서는 크게 문제가 안된다.

하지만 하락장에서는 내 집값이 5천, 1억씩 빠지는데 거기에 대출이자+원금으로 1500~1800씩 나간다면? 처음에는 일시적 조정이겠지, 생각했다가 본격적으로 4~5년 동안 빠지는 장이 시작되면 멘붕이 시작됨.

내 급여로 300 ~ 500만원을 버는데 버는 족족 집값하락과 이자부담이 되면 실질적으로 내 자산이 늘어나는건 없기 때문. 

따라서 실거주에 많은 대출을 끼고 집을 사는것. 즉 레버리지를 일으켜 내집마련을 하는건 양날의 검이다. 오를때는 더 수익률이 크지만 떨어질때는 오히려 손실도 커지게 된다.
내집마련 시 이 부분을 고려해서 앞으로 몇년간 상승할지 하락할지를 고려해서 내집마련을 하는게 좋다.


2. 월세 투자자의 리스크

충분히 월세 수익률이 나올 것 같아 투자했으나, 물건의 가치가 오르지 않거나 투자 이후 건강보험료나 세금문제로 실제 남는 돈이 크지 않는 경우가 있다. 
투자하기 전 내가 투자하려는 물건의 향후 시세차익이나 매도 가능하지 여부를 꼭 체크하고 투자하는게 좋다. 

수익형 부동산의 경우 주거용 부동산보다 공실이 나는 경우가 종종 있다. 그리고 시세차익이 크지 않는 부분도 있다. 처음에는 간과했지만 5년이 지나 애물단지가 되는걸 너무 많이 봤다. 이부분을 고민해야 함.


3. 전세 투자자의 리스크

오히려 하락기에는 큰 문제가 없으나, 역전세나 본인이 탐욕을 부리다가 규모의 리스크에 빠지는 경우가 있다. 규모를 키울때는 리스크를 미리 염두하고 내가 감당 가능하지 꼭 체크를 해야한다.


4. 초보 투자자의 리스크

투자의 매커니즘과 투자 바닥을 잘 모른다. 
관련 책, 강의를 통해 매커니즘을 알고 투자하자.


5. 중수 투자자의 리스크 = 교만

평생 공부해야 한다는 마음으로 투자의 길에 임해야 한다.
부동산과 시장은 계속 변하기 때문. 
작년에 투자했던 지역이 지금은 투자처로 매력이 없어지기도 하고, 별로였다가 기회가 오는 지역이 생기기도 한다. 

늘상 투자자는 현장에서 이런 기회와 변화 그리고 변하지 않는 투자 기준을 가져야 한다. 내가 잘한다고 생각하는 순간부터 사람은 배움을 잊고 교만해진다. 그리고 시장에서 사라지게 된다. 
공부와 실전투자가 계속 사람의 부의 그릇을 넓혀준다고 생각한다. 실전투자와 공부를 게을리하는 순간 그 그릇은 더이상 커지지않게 되고 결국 파도에 휩쓸리게 된다고 생각한다. 시장에 겸손하고 투자에 겸손해야한다. 


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3-40대에 성공해서 노후준비를 마치고 하락기를 맞는게 아닌, 7-80대까지 공부와 실전의 끈을 놓지 않고 죽을때까지 조금씩 성장하는 삶을 살아 죽을 때 가장 황금기를 보내는 삶을 꿈꾸길 바란다.

지금 투자공부를 하는 과정에서 부를 쌓아가는 과정에서 어려울 수도 있다. 지금 성장에 있어 어렵고 힘들다면 여러분은 잘하고 계신거다. 왜냐하면 늘 인생의 오르막길은 어렵고 내리막길은 쉽기 때문에...