월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 5장 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

 1. 확실한 투자 기준 세우기

 

 투자의 기준 세우기

 1단계 : 투자의 기준- 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

 2단계 : 부동산 투자의 기준 - 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

 3단계 : 아파트 투자의 기준 - 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

 4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 - 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

 

첫째 : 저평가된 상태인가?

둘째 : 투자금이 적게 드는가? 초보자라면 매매가와 전세가 차이 3,000만원 이내로. 일반적으로 3~5,000만원 이내

 

셋째 : 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

첫번째, 매매한 아파트 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우. 둘째, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우.

-> 평소 나의 현금 사정을 체크할 것. 종잣돈, 대출 등 동원할 수 있는 모든 방식으로 리스크를 감당할 수 있는지 두번, 세번 확인해야 한다.  

 

 저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다. 다시 말해, 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 

 이처럼 투자의 기준을 명확히 세우고 나면, 생각보다 투자라는 것이 기계적인 활동으로 진행되는 것임을 깨닫게 된다. 투자하려는 대상이 이 기준에 부합하는지, 그것만 따지고 그 기준을 만족시킬 경우 투자하면 되는 것이다. 

 

 만약 당신이 투자를 어느정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다. 

 

투자 흐름도

 

 

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

 

 나는 부동산 시장의 커다란 움직임은 근본적으로 수요와 공급이 만든다고 생각한다. 또한 부동산 시세 기울기의 급격하거나 완만한 변화는 시장에 참가하는 사람들의 수가 큰 영향을 미치고, 시장 참여자의 수는 곧 전반적인 분위기, 즉 대중들의 심리에 영향을 받는다고 생각한다. 

 이렇게 판단하는 근거는 간단하다. 금리나 유동성, 경기 상황 같은 변수들의 경우, 국가 단위로 변하기에 대한민국 안에서는 차별화될 수 없는 요인이다. 즉, 이러한 변수라면 수도권과 지방간 부동산 가격의 차이가 크게 벌어지지 않아야한다. 그런데 내가 투자를 하는 동안, 수도권과 지방 아파트 시장에 디커플링이라는 단어가 심심찮게 등장했다. 이는 각 지역의 주택 가격 움직임만 봐도 어렵지 않게 확인할 수 있다. 

 

 아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화다. 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 

 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다. 

 

[임장 지역 선정의 기준과 순서]

 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있다. 반면 지방의 경우 대부분 시단위로 권역이 다르다. 전국으로 범위를 확대하면, 지금도 어딘가에는 2013~2014년 수도권처럼 바닥을 다지고 있는 지역이 있을거란 이야기. 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다. 

 이때 아파트의 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량(공급)과 미분양 정도로 지표를 활용할 수 있다. 

 

1) 전세가율과 가격 - 부동산 지인

전세가율 높고(70%) 이상, 가격 자체 저렴하면 일단 임장.

단, 미분양이 쌓여있고 적정물량 (통상 지역 인구수의 0.5% 가량) 의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기중일 정도로 압도적이면 하지 않는다. 

 

 2) 투자금의 규모 - 조인스랜드부동산, 네이버 부동산

 전세가율 높고(시구 단위로 70% 이상) 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇군데를 정해 구체적으로 살펴본다.  

 조인스랜드부동산 : 전세비율 높은 아파트 볼 수 있는 테마 검색 활용, '전세가율 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000 ~ 5,000만원 가량인 단지가 많은 지역'을 임장 지역으로 선정.

 

 3) 입주 물량

 1,2번을 거쳐 일차적으로 임장지역 선정. 입주 물량 & 미분양 통계 확인(예기치 못한 역전세, 가격 하락을 피하기 위해 )

 -> 부동산 지인, 호갱노노, 아파트실거래가 

 단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문. 서울 강서구엔 입주가 적어도 서울이나 수도권 전체적으로 입주가 많다면 강서구의 전세가도 영향을 받는다는 것 정도만 이해하면 된다. 

 내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다. (수도권은 워낙 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인) 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문. 

 

 4) 미분양 - 국토교통부사이트 통계누리 데이터 근거로 부동산지인 사이트에서 그래픽 제공. 

 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함. 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급부족이 현실화하고 있는 단계라고 판단할 수 있다. 반대로 미분양이 꾸준히 늘어나고 있거나 해당 권역의 가구수나 인구 규모에 비해 그 물량이 너무 많다면 공급과잉 상태. 

 

1단계 : 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국시구 단위로 부동산의 시세 확인, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역 정하기 

2단계 : '조인스랜드부동산'에서 그 지역들 살펴보며 높은 전세가율, 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시한번 정리

3-4단계 : 해당 지역의 입주 물량, 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역 선정.

 

위 순서로 임장지역 선정 -> 임장 -> 지역분석 -> 실전투자 반복. 

다녀오 지역이라도 이후 계속 모니터링하며 해당 아파트들 가격이 어떻게 움직이는지 파악. 

(ex. A지역은 지난번과 가격 비슷한데 그 옆 지역은 가격이 상승했다-> A지역에 투자하자! / 내가 갔을 때 B지역이 C지역보다 비쌌는데 이젠 C지역이 더 비싸다-> 지금은 B지역이 저렴하네 )

 

임장지역 선정하기

 

3. 임장 전, 지역조사 하기

 

 지역을 조사하고 현장을 방문하는건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함. 

 

1) 무엇을 어떻게 조사할까? 가격+입지

직접 방문하기 전 사전 조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것 정도를 목표로 삼자-> 손품팔기. 

가격 : 현시점 주택의 매매가, 전세가 등 파악

입지 : 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상 등. (일자리 가깝고, 교통 평리한 곳, 환경 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳)

 

2) 일자리

국세청 '국세통계 홈페이지'의 '시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황'자료에서 원천징수지 기준의 자료 확인 

국가통계포털 -> 국내통계 -> 기관별통계 -> 지방자치단체 (해당 자치단체별로 확인)

-> 우리나라 각 시,군,구별로 어느지역에 몇명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느정도인지 확인 가능. 

-> 원천징수지가 아닌 거주지 기준으로도 같은 정보 확인 가능. 

=> 근로자의 수와 급여액을 동시에 확인 가능!

 

 만약 각 지역별로 어떤 산업에 해당하는 기업이 얼마나 있는지, 산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지 파악하고 싶다면, 산업분류별 일자리 통계를 살펴보면 된다. 이를 통해 내가 임장하려는 지역의 전반적인 일자리 수와 급여 수준뿐 아니라 어떤 업종이 어떤 비율로 분포되어 있는지 그 성격까지 어렵지 않게 파악할 수 있다. 

 이런 자료를 참고삼아 우리나라 전국 지도에 숫자를 적어보는 것도 좋은 방법이다. 그렇게 적어두면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있을테니. 

 

3) 교통

수도권 : 대중교통을 편리하게 이용할 수 있는 지역의 가치가 오르게 됨. 특히 지하철. 

지방 : 노선이 적어 지역을 아우르는 정도가 수도권에 비해 좁아 지하철 영향력이 미미한 편. 

 

수도권은 출퇴근이 편리한지(강남, 강북도심, 여의도). 지하철로 강남까지 쉽게 이동할 수 있는 곳, 강남뿐 아니라 강북도심, 여의도까지 빨리 갈 수 있는지역, 나아가 강남과 강북 도심, 여의도 업무지구 모두를 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳이 다른 지역보다 교통 입지에 있어 우위에 있음.

 

네이버/다음 지도로 해당 지역에서 대중교통으로 강남역/역삼역/삼성역 등 테헤란로(강남 업무지구)에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사. 

- 지하철 기준으로 시간이 짧을수록 교통이 좋다고 보면 됨.

- 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은곳, 환승 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳. 

 

4) 환경

백화점이나 대형마트, 종합병원등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어있는지.  

1단계 :  인터넷으로 해당지역 편의시설 검색, 지도로 해당시설 위치 확인 (슬리퍼 생활권에 해당하는 단지, 지역도 함께 확인)

2단계 : '지적편집도' 적극 활용. 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어있는지, 준공업지역도 상당부분 포함되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 보기 위해. 

연두색 : 주거지역

분홍색 : 상업지역

초록색 : 자연녹지지역

하늘색 : 일반공업지역

 

3단계 : 해당 지역을 '로드뷰'를 통해 확인

 

이처럼 지적편집도를 통해 그 지역의 큰 그림과 이미지를 숙지하면 된다. 구 단위는 좁은 범위가 아니라 처음에는 한번에 정리하기 어려울 수 있으니, 전체적으로 훑어본 후 동 단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치등을 살펴보자. 이렇게 반복하다보면 선정한 임장지역의 어느 동에 어떤 시설과 환경이 있는지, 낮과 밤엔 동별로 어떤 모습이 펼쳐질지가 개략적으로나마 그려진다. 이정도가 되면 '이 지역에는 이런 선호시설이 있어 사람들이 좋아하겠구나', '이 동네는 이 시설 때문에 선호도가 떨어지겠는데?' 같은 감이 생긴다. 그 후 현장에 나가 직접 눈으로 확인하며 알아가기. 

 

5) 학군 - 아파트 실거래가 앱

 일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소라고 할 수 있다. 고교 평준화가 진행되면서 현재 특목고가 과거 명문고의 역할을 물려받게 되었고, 중학교의 특목고 진학률이 매우 중요해졌다. 

 

 아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 모두 확인 가능. 단, 이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 '명문 학군 지역'으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는걸 기억하자. 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다. 

 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지도 살펴보자. '초품아' 여부도 수요에 영향을 미치기 때문. 

 

6) 지역의 분위기와 스토리 - '통계지리정보서비스' 사이트

 앞의 네가지 요소 + 인구 구성 (거주자들의 연령 분포)  

- 통계지리정보서비스 사이트에서 시, 군, 구, 동별 연령별 인구 분포 지도에서 확인 가능

 

 지역의 활기, 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해보라.

-  국가통계포털->국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황->행정구역별/5세별 주민등록인구

 

나무위키, 위키백과 등에서 해당 지역명을 검색해 다양한 정보 읽기. 해당 지역에 살고있는 사람들이 작성한 다양한 정보를 읽으며 그 지역에 대한 인상을 정리하기. 

 

7) 가격

 특정 단지만 골라서 조사하는게 아닌 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다. 같은 구 단위라고 해도 그 안에 수없이 많은 아파트와 물건들이 존재. 좋은 물건을 찾아내는데 왕도는 없다. 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다. 

 1단계 :  엑셀에 아래와 같이 항목을 나눈 후, 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재.

 2단계 : 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 

 3단계 : 그중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화

(네이버 부동산 정보의 정확도가 높지만 실제 시세와 매물 여부는 직접 전화해서 확인하는 것이 좋음. 중개인과 대화하며 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고, 주변 직장, 교통, 환경, 학군, 거주민의 연령대 등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문. 이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해보는것도 좋다. ** 중개인과 통화시에는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는게 좋다. 투자자라고 소개했을 경우 간혹 중개인이 계약 성사를 위해 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑할 수도 있음. 따라서 매수 결정 전에 해당 단지 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있음. )

 

 

4. 지역을 눈에 담는 현장조사

 현장조사(부동산 임장) 의 목적 : 사전 조사에서의 내용을 확인하고 틀린정보 바로잡아 부동산의 입지와 가격을 정확히 파악하기 위해, 저평가 여부를 가려내기 위해. 중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담자. 휘둘리거나 조급해지지 않기 위해.

 

 1) 지역 주민처럼

 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하기. (마트, 가까운 지하철역에 가려면 어디로 가야하는지, 학원가, 식당, 공원의 위치, 각 아파트 단지들의 위치 등)

- 스마트폰으로 지도 확인하지 않아도 길을 잃지않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야함! 

- 단지마다 동 간 거리, 관리상태, 주차상황 등은 직접 가봐야 알 수 있는 정보. 지역 주민의 단지별 선호도도 익힐 수 있다. 

- 죽 둘러보고 끝이 아니라 사소한 차이까지도 느끼는것이 중요.

 

** 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다님. 평일에 밤분위기를 익히고 토요일에 현장에 가서 낮분위기를 겪어보기. 임장 후 집에 오는 길에는 혼잣말을 하며 그 지역 특색 정리. (동네에 어떤게 있었는지, 단지에 들어섰을 때 어떤 느낌이었는지, 관리가 잘 되어있었는지 등)

** 나 자신을 테스트 해보기 : 그 지역에서 네비게이션을 끄고 운전하며 어디에 무엇이 있는지 떠올린다. 지역을 크게 돌며 안쪽 길과 건물들이 머릿속에 그려지면 그때야 지역을 눈에 담는 일을 마쳤다고 본다. 

 

 2) 중개소 방문 - 실제 매물 확인

 1단계 단지 선정

 어떤 단지의 물건을 볼지 결정해야 한다. 앞서 정한 투자 기준에 맞는 단지를 찾는다. (저평가, 적은 투자금, 가능한 현금 동원정도) 그리고 집의 구조, 물건별 내부 상태, 매도상황 정도만 확인하면 된다. 

 중요한건 똑같이 소액 투자 가능한 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심.

 

 2단계 중개소 전화 및 방문

- 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 성격이 시원시원한 것 같은 중개인 택하기. (경험상 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많음) 

- 약속시간 정하고 방문. 보통 토요일 오전 10시부터 1시간 반 간격으로 7곳의 중개소 방문. 

 

**초보자라면...

- 3시간 정도 간격으로 부동산 중개소와 약속잡기 -물건을 확인하고 정리하는 시간-

- 하루에 부동산 중개소 2~3곳 방문, 5~6개 많아도 10개 미만의 물건을 확인하는 것 부터 차츰 늘려가자.

 

 3) 중개소에서 대화하는 법

 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 

- 단지 주변의 일자리, 교통여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등

더 상세한 정보를 알고싶으면 약속시간보다 조금 일찍 중개소에 가서 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다. 

 

대화할 내용들

 스마트폰에 미리 적어둔 리스트를 살짝 보면서 질문해도 괜찮다. 중요한건, 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는척을 하지 않는 것. 

 

 4) 매물 확인 

이동하면서 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보기.

- 집주인의 매도 사유,

- 지금 거주자가 집주인인지 임차인인지. 

 (집주인이 거주하는 경우 매도해야 해서 친절한 경우가 많은데 반대인 경우 주의해야 함. 내가 매수하고 나서 집 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 할 수 있기 때문)

- 임차인이라면 전세인지 월세인지, 만기는 언제인지

- 매도인이 임대차계약 만기전임에도 매도하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는것인지)

 

사전에 스스로 정한 순서에 따라 꼼꼼히 내부 살피기

(예 : 거실->안방->작은방->화장실->주방->베란다->현관 드으이 순서)

- 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어볼 것. 

 

확인 마치고 나오기 전

- 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하며 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가능해 보는것이 좋음. 

 

 5) 중개소로 돌아와서

 1단계 : 그날 본 순서대로 중개인에게 아래 내용 정리해달라고 부탁하기

(메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해)

- 매물의 정보와 동호수

- 거주인이 집주인인지 임차인인지

- 잔금 지급일자

- 수리 상태

- 매매가, 전세가 등

 

 2단계 : 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해보기. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니, 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨두기 위해. 

 

 3단계 : 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.

 

 4단계 : 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어달라고 요청해 열람.

등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격등이 나와있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악 가능. 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우 가격 조정이 수월할 수 있음. 본격적인 매매 협상 시 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달할 것. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있기 때문. 

 

 집으로 돌아가기 전 : 확인한 물건에 대해 마지막 정리. 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해 보기 위함!

 

 

5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

 현장조사를 통해 투자에 가장 적합해 보이는 단지를 선정했으니, 해당 단지에서 놓쳤을지 모를 물건을 찾아보자.

 

'장부 물건' : 홍보 없이 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물. 대부분 시세보다 가격이 싸기 때문에 쉽게 거래가 이뤄질 것이라 생각!

 

 1) 바로 '그 물건'을 찾아서

 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해보라고 조언한다. 바로 '장부 물건'을 찾기 위해. 

 

 여러가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까? 나의 경우, 동과 층에서 선호도가 낮은 것(ex 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 

 

 임대가 수월하게 될 물건? 기존에 수리가 아주 잘되어있거나 공실상태라서 수리를 통해 가치를 올릴 수 있는 것.

 

 2) 거기 아니면 여기

 가장 좋은 물건을 찾았따면, 매도자와가격을 협상할 차례. 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다. 

 

 매수자 우위 시장 :  여름 장마철, 휴가철, 연말 겨울철 같은 비수기 + 부동산 규제 / 금리 인상같은 소식들 -> 부동산 시장이 얼어 붙음.

 

 매수자 우위 시장임에도 초보자들의 조급함을 없애기 위해 2개 이상의 투자처를 확보해두자. 

 

 3) 우선협상 범위 설정하기

 

  무지막지하게 가격을 깎으려고 하기보다는 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 해 궁극적으로 좋은 결과를 얻을 수도 있음.

 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보고, 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는건 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지 정리해보자. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의바르게 전달하라.

 

 4) 임대를 결정짓는 네가지 요인

 협상 후 매도자에게 가계약금을 보내고 나면, 임대계약이 남는다. 문제는 최근 전국 도처에 대량 입주가 진행되며 전세 임대를 놓기가 수월하지 않다는 것. 매수는 쉬워도 임대는 어려움. 

 

임대에 영향을 미치는 요소들

1. 가격.

 적정 임대가격으로 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는데 쓰자.

 가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들자.

 

2. 집의 상태.

 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는게 좋다. 그래야 2년마다 임대차 계약이 만료되어 새로운 임차인을 구할때도 다른 집들 사이에 경쟁력을 갖출 수 있다. 

 

3. 입주 가능 시기.

 이 집에 아무 때나 입주할 수 있는지를 뜻한다. 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면, 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다. 현 거주자의 이사날짜가 신규 임차인이 원하는 이사날짜와 맞지 않으면, 잔금을 우선 치르기 전엔 임대할 수 없음. 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는경우가 그러함. 따라서 이런 집을 매입할 경우 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용 (주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등) 을 고려해 가격을 협상해야 한다. 

 반면 현재 물건이 공실 상태거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야하는 상황일때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있어 임대에 유리하다. 

  팁!! 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기(2,3월 / 9,10월) 인지 비수기(6~8월/11~1월)인지 따져볼 것. 잔금일이 이사철 비수기일 경우 새 임차인과 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해!

 

 4. 사람.

 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미침. 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너기 때문. 경험 결과 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했음. 

 만약 판단이 잘 안선다면, 처음 손님으로 중개소의 문을 열고 들어갔을 때 그가 보인 모습과 행동을 떠올려보자. 그렇게 따져 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않으면 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내놓아야 함. 

 이러한 순서에 따라 매수한 주택에 임차인을 구해 임대계약까지 마쳤다면, 당신에게 새로운 등기권리증이 하나 생긴다. 이렇게 하나의 투자가 마무리되는 것이다.

 

 

**임대사업자 등록 해야할까?

구분	임대사업자	비임대사업자
장점	세제 감면 혜택 (양도세, 보유세 등)	임대료 증액 제한 없음 자유롭게 매도 가능
단점	임대료 5% 증액 제한 10년 동안 매도 불가	세제 감면 혜택 없음

 직장인 투자자이고 매입한 물건이 장기 보유에 어울릴 만큼 준수한 물건이라면, 큰 고민 없이 임대사업자 등록을 하는게 낫다고 생각. 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 부동산을 장기 보유한다면 가장 부담이 큰 양도세에서 세제 혜택을 볼 수 있다. 재산세 감면이나 종합부동산세 합산 배제도 장기 보유의 부담을 줄여준다. 

 보유하는 주택수가 늘어나면 보증금 증액 제한이 있다 하더라도 그 합계 금액의 크기가 결코 적지 않아(10채 보유면 채당 5% 증액 제한에 따라 1,000만원씩만 보증금 올려도 1억원의 보증금을 얻게 됨) 우려하는 현금 확보나 추가 투자가 아예 불가능해지는 것도 아니다. 

 

 

* 용어 정리

1. 디커플링 : '탈동조화'라는 뜻으로 수도권과 지방의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것을 말한다.

 

 

* 활용하기

1. 부동산지인 : 전국 시구 단위의 아파트 매매가 & 전세가 확인

2. 조인스랜드부동산 : 테마검색 활용, 전세가율 높은 지역 확인

3. 호갱노노, 부동산지인, 아파트실거래가 : 입주물량, 미분양 통계 확인 

4. 국세청 '국세통계 홈페이지' : '시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황'

5. 아파트실거래가 앱 : 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과 모두 확인 가능

6. 통계지리정보서비스 사이트 : 시, 군, 구, 동별 연령별 인구 분포 지도에서 확인 가능

7. 국가통계포털 : 동별 인구 구성비율 (국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황->행정구역별/5세별 주민등록인구