나는 부동산과 맞벌이한다, 너바나

31p

 증권사는 고객이 투자할 경우 적게는 1~3% 이상의 운용 수수료를 가져간다. 황당한 것은 고객이 돈을 잃더라도 운용수수료는 그대로 원금에서 뗀다는 것이다. 보험회사 또한 고객의 모든 불입금에서 사업비 명목으로 10% 이상을 가져간다. 월 100만원을 넣으면 원금이 90만원이 되는 이상한 구조다. 

 

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 (첫 부동산 투자 내역 표와 함께) 이 투자의 장점 몇 가지는 평슈가 40제곱미터 이하라서 취득세가 면제되었다는 점, MCI(모기지신용보험) 대출로 인해 방 공제를 받지 않아 대출을 많이 받을 수 있었다는 점이다. 

 

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 만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라. 만약 화재가 났던 집이 매물로 나왔다면, 무조건 피하기보다 이 집을 수리하는 비용을 계상하여 수익이 나는지 살펴보는 것이다. 

 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다. 

 

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 모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다.

 

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 적금, 채권은 매도 시 15.4%의 이자소득세가 적용된다. 이에 비해 부동산은 아파트 투자 시 취득세 1.1% 재산세 0.25%(공시가격 기준), 양도소득세 6~38%를 납부해야 한다. 양도소득세의 경우 1,200만원 이항의 수익이라면 양도소득세율이 6%이기 때문에 오히려 예금이나 채권의 이자소득세 15.4%보다도 적다. 

 

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 무피 투자 (준 무피 투자, 실 무피 투자)

 준 무피 투자

  - 보증금과 대출을 이용해 부동산 매입. 보증금과 대출을 더했을 경우 투자금이 거의 들지 않는 투자. 

 실 무피 투자

  - 대출 등을 이용하지 않고도 낙찰을 통해 부동산을 매입하는 것. 보증금으로 투자금을 전액 회수하기 때문에 오히려 돈이 남는 투자. 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.

 

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 부동산 매입에 가장 좋은 시기 : 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지. 

 

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 고연봉 주는 대기업이 위치한 자역/ 향후 우리나라를 먹여 살릴만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살표볼 필요가 있다.

 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어있는 것이 있다면 주저하지 말고 투자하라.

 

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 적어도 해당 지역 거주민들의 소득, 직장, 교통, 교육 등의 여건을 타 지역의 조건과 비교해보고 이에 합당한 가격인지 살펴봐야 한다. 주관적인 생각이 아닌 객관적인 근거가 중요하다. 

 

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 임대 물건을 동영상으로 촬영, 유투브/에버노트에 올린 뒤 부동산 중개사무소에 문자나 카톡으로 보내는 경우도 있다. 경매로 나왔던 물건/ 공실인 물건의 경우 중개사무소에 부정적 인상을 줄 수 있지만, 사진/동영상으로 중개업자의 마음을 사로잡을 수 있음. 

 

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 상가 투자 주의점 : 상가가 공실일 경우 주인이 공실 기간 동안 '대출이자+관리비'를 부당해야 함.

 

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 수익형 부동산 투자 전 체크 리스트

 1. 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

 2. 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

 3. 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

 

 월세 500만원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면

 1. '낙찰가=대출금액+보증금'으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.

 2. 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.

 3. 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

 

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 자산을 불리는 공격법, 자산을 지키는 수비법.

흑자 경영을 위한 두가지 길 1. 수익 늘리기 2. 비용 줄이기

 

1. 수익 늘리기

 - 가계부 작성

 - 월세 나오는 수익형 부동산(상가, 오피스텔, 빌라) 보유

 - 시세차익 얻을 수 있는 부동산(아파트, 토지) 보유

 

2. 비용 줄이기

 - 가계부 작성!!

 -> 매월 수입 정리, 지출 파악 = 돈의 흐름 파악하기 

 

152p

 투자 전 물어야할 질문

1. 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

2. 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

3. 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

4. 이 물건의 수익률(대출제외)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

5. 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

 

다섯가지 질문에 명확하게 예스!라고 답할 수 있을때만 투자를 할 것.

 

163p

 초보 투자자를 위한 투자 공부법

 

 1단계 : 경제신문 읽기

  - 관심 있는 섹션만 읽거나 '하루 1시간 읽기' 처럼 시간 계획 세우기

  - 대기업 동향은 반드시 챙기기 : 그들이 이윤을 어떻게 내는지, 내가 적용할 수 있는 분야가 있는지 연구하기. 대기업이 공장 라인이나 연구소를 세울 경우 그 지역 부동산이 영향을 받으므로 필수 확인 정보!

  - 모르는 단어는 검색 (하루 3~5개 단어로 제한해서 꾸준히 공부할 것) 

  - 주식/부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라. 

 

 

 2단계 : 투자 관련 책 읽기

  - 100권 이상의 투자 관련 책을 읽자. 속독보다는 정독. 저자의 의중을 파악할 때 까지 계속 읽는것을 추천한다. 

  - 책을 읽을 때 저자가 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보고 장점을 내것으로 만들기 위해 노력하자. 

  - 매달 5만원 정도를 책을 구입하는데 투자하라. 책은 가격 대비 가장 효율적인 투자처다. 

 

   1. 통독 (글 전체를 읽으며 좋은 부분에 밑줄 치기)

   2. 필사 (밑줄 친 내용을 종이에 옮겨 적기)

   3. 적용 (필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)

 

 

 3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기

 4단계 : 매주 1회씩 임장하기

   - 사전 단계 : 6개월 책 읽기

   - 첫 1년 매주 토요일 현장 부동산 중개사무소에서 정보 조사

   - 거주 지역부터 시작하기 

 

   1. 인터넷 사전조사 

    - 아파트 시세 : 네이버 부동산 http://land.naver.com 

      (세대 수, 아파트의 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세추이 내역, 부동산 상호 및          연락처 등 정보 확인할 것)

    - 다가구 & 빌라 시세 파악 : 서울특별시 부동산정보광장 http://land.seoul.go.kr/land 

      (해당 동 주소, 번지수 입력 : 매매가, 전월세가 등 내역 등 확인가능. 빌라는 주변 건물 시세를 조사하면 대략적인           시세를 알 수 있다.)

    - 경기도 : 경기도 부동산 포털 http://gris.gg.go.kr 

      (해당 지역 매매, 전월세 시세, 부동산 관련 정보 등 파악 가능)

 

   2. 부동산 중개 사무소 전화 문의

    - 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라. 그래야만 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 

       전화 시 매도자(임대인), 매수자, 임차인 입장에서 문의하라

       가장 친절하게 응대해준 부동산에서 브리핑 받자

 

   3. 부동산 방문

 4. 임장보고서 작성

      - 물건에 대한 간단한 정보, 특이사항, 의견 기록

      (물건지 주소, 현황, 매수 목적, 감정가/매매시세/전세시세, 종전 가격 변화(KB부동산 알리지), 향후 호재, 지역악재,         수익률 계산, 추가로 할일)

 

     - 수익률 계산식 (수익형 부동산의 수익률 계산)

    대출 제외 수익률(%) = (월세x12) / (총 매입액-보증금) x 100

    대출 포함 수익률(%) = {(월세-월이자)x12} / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100

 

    *총매입액 = 매입가+매입경비(취등록세+법무사비+중개수수료+이사비+수리비) 

     단, 임차 이후 수리비, 재산세 제외   

 

 5단계 : 멘토 만나기

   - 우선적으로 책을 읽고 정보를 쌓고 강의를 듣자. 

 

구분		경제신문 읽기	투자 관련 책 읽기	온라인 활동하기	임장하기	강의 듣기	입찰
적응과정	D+1개월	1시간
	D+2개월	1시간	2시간
	D+3개월	1시간	1시간 30분	30분
	D+6개월	1시간	1시간	30분	주말 하루
	D+1년	30분	1시간	30분	주말 하루	매주 1회
발전과정	D+2년	30분	1시간	30분	주말 하루	매주 1회	매주 입찰
심화과정	D+3년	30분	(검색 1시간)		주중 2회 주말 하루	매주 1회	매주 입찰
고수과정	D+3년이후	30분	자유롭게	자유롭게	자유롭게	자유롭게	자유롭게

 

투자처 찾기

 1단계 : 조인스랜드 부동산 접속 (http://price.joinsland.joins.com) 

   - 시세 버튼 - 테마별 시세 - 전세비율 높은 아파트 클릭

 2단계 : 투자 물건 목록 인쇄

   - 앞서 클릭한 후 나온 화면 상단에서 투자하고 싶은 지역 고른 후 검색 버튼 클릭. 

 3단계 : 네이버 부동산에서 급매물 찾기

   - 해당 지역 찾고 - 거래종류 - 면적 등 조건 넣기 - 조회하기 - 가격순, 저렴한순으로 정렬 - 부동산 연락

 4단계 : 현장에서 찾기 

   - 실제 현장에서 부동산 중개인 만나 친분 쌓고 급매 나오면 연락 달라고 부탁, 연락처 남기기

 

 

용어 정리

1. 레버리지 : 차입 등 타인 자본을 유치해 이를 재투자하여 적은 자기자본으로 수익률을 높이는 것

2. 부동산 재개발 : 낙후된 빌라나 단독주택 지역을 대단지 아파트로 개발하는 것

3. 방 공제 : 방마다 세입자가 들어올 것을 감안하여 금융기관에서 미리 대출금액에서 대출한도를 차감하는 행위 

4. 나홀로 아파트 : 대규모 단지가 아닌 1개 동으로 구성된 아파트를 이르는 말

5. 유치권

   : 건물을 공사한 업자가 대금을 받지 못했을 때 공사대금을 받을 때까지 건물을 점유하여 대금을 매수자에게 청구할 권리 

6. 인도명령

   : 법원경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 정당한 권리가 없는 점유자가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집핸권원

** 유치권 사건은 인도명령으로 해결하는것이 좋다. 

7. 가처분 진행

   : 다툼의 대상인 부동산에 잠정적인 법률관계를 만들어 채권자가 입을 수 있는 손해를 사전에 예방하기 위해 법원이 일시적으로 내리는 명령

 

 

추천도서

재테크 일반

1. 부자아빠 가난한아빠, 로버트 기요사키, 샤론 레흐트

2. 부자사전, 허영만

3. 당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀, 박창모

4. 부의 추월차선, 엠제이 드마코

5. 이웃집 백만장자, 토마스 J, 스탠리, 윌리엄D, 댄코

6. 보도 섀퍼의 돈, 보도섀퍼

7. 보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다, 보도 섀퍼

8. 후천적 부자, 이재범

 

부동산

1. 세상 모든 왕비를 위한 재테크

2. 뭘 해도 돈 버는 부동산 투자 습관, 김장섭

3. 부동산 상식 사전, 백영록

4. 마흔살, 행복한 부자아빠, 아파테이아

5. 노후를 위해 집을 저축하라, 백원기

6. 아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민, 아기곰

7. 흔들리지 마라 집 살 기회 온다, 김학렬

8. 선대인, 미친 부동산을 말하다, 선대인

 

경매

1. 나는 쇼핑보다 경매가 좋다, 박수진

2. 나는 돈이 없어도 경매를 한다, 이현정

3. 송사무장의 경매의 기술, 송희창

4. 월급쟁이를 위한 부동산 경매, 오은석

5. 경매야 놀자, 강은현

6. 민사집행 법원실무제요, 법원행정처

7. 민사집행 부동산경매의 실무, 윤경, 손흥수

 

회계, 세금

1. 합법적으로 세금 안내는 110가지 방법, 신방수

2. 회계천재가 된 홍대리, 손봉석

 

기타

1. 아웃라이어, 말콤 글래드웰

2. 보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진식, 김미숙

3. 허브 코헨, 협상의 법칙, 허브 코헨

4. 카네기 인간관계론, 데일 카네기

 

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