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1008 경제용어 정리경제기록/신문 2019. 10. 9. 20:05
1. 부동산 거래 사고, 이것만 조심하면 막을 수 있다
요약
<공인중개사 할일>
1) 공인중개사의 확인, 설명 의무
- 중개대상물의 소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 권리관계 확인 및 설명, 근거자료 제시
- 위의 내용을 중개대상물확인, 설명서에 기재하여 거래 당사자에게 교부
- 매도의뢰인/임대의뢰인이 관련 자료 요구에 불응한 경우 이 사실도 설명하고 중개대상물확인, 설명서에 기재 및 거래당사자게 교부해야한다.
<거래 당사자 유의사항>
1) 중개업자는 담보신탁된 호실(부동산)에 관한 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 법적 효과를 설명해야 한다.
2) 다가구주택에 다른 소액임차인이 존재하는지 여부를 확인해야한다 :
소액임차인의 거주 여부, 거주 가능성을 확인해야 함. 경매절차에서 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 수 있음.
3) 다가구주택 세대수, 선순위 임차인 확인 :
공인중개사는 다가구주택의 또다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시가&종기 등 자료 확인 후 임차의뢰인에게 자료를 제시해야 함.
4) 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수 동일여부 확인
5) 부채비율 높은 깡통주택임을 확인
6) 부동산에 선순위 근저당권이 설정돼 있는 경우 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있다는 점이 명백하다. 따라서 중개업자가 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 설명할 의무가 없다.
7) 매수인은 기존 임차인의 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구 가능성을 확인해야한다.
8) 매수인은 조세의 종류 및 세율에 대해 확인해야한다.
9) 계약서 작성시 중도금을 잔금 지급시 등기사항증명서를 반드시 확인해야 한다. 매도인/임대인의 행위등으로 근저당권 등 불리한 권리가 후발적으로 설정될 수 있기 때문.
10) 계약금 등은 반드시 계약서상 명의자 계좌번호로 입금해야 함. 부득이 제3자 명의로 입금할 경우 계약서 특약란에 이 사실을 기재해야 함.
11) 상가 임대차계약의 경우 해당 상가에서 임차인의 업종이 허가 등으로 가능한지 여부에 대해 불허가나 불가능시 계약을 무효로 한다는 사항을 계약서 등에 특약 사항으로 기재햐아 함.
<임차인 할일>
계약체결 전 임대인에게 선순위 임차보증금 & 임차 기간 자료 요청 등
* 현행 법령에 의하면 경매대금에서 세입자의 보증금이 세금보다 확실히 앞서 변제되는 경우는 주택임대차보호법상 소액보증금에 해당할 때뿐이다.
용어 정리
1. 지상권
민법으로 정하는 물권으로, 타인의 토지를 빌려서 거기에 건물을 세운다든지, 식수(植樹)를 한다든지 하는 권리.
지상권은 직접 그 토지에 관한 권리이므로 임차권보다 효력이 크다.
타인에게 양도, 매매할 수 있다는 것, 존속 · 갱신 기간이 길다는 것, 지주가 바뀌어도 구속성이 있다는 것 등 강한 권리가 있다.2. 담보신탁
부동산 신탁 가운데 하나. 부동산을 신탁회사에 담보로 제공하고 대출을 받는 새로운 금융상품이다. 대출기간이 만료되어 위탁자가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지, 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고 갚지 못할 경우 부동산 신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚는다.
3. 근저당권
계속적인 거래로 발생하는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말한다.
4. 상가임임대차의 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법 또는 법인세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 제3조). 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 또한 임차인은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 따로 정해 놓았으며, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 1/3을 넘지 못 한다.
[네이버 지식백과] 상가임대차의 대항력 [商街賃貸借- 對抗力] (부동산용어사전, 2011. 5. 24., 방경식)
5. 우선변제
어떤 채권자가 채무자의 전재산 또는 특정재산에서 다른 채권자보다 먼저 변제를 받는 일
6. 임대차
당사자의일방이 상대방에게 목적물을 사용&수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
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