1118 부동산 3단계 투자법

월급쟁이 부자들 카페의 경자인님의 글을 정리하였습니다.

 

 

부동산 3단계 투자법

가치투자 : 실제 가치에 비해 저평가 되어있을 때 투자하는 것. 
부동산에서 타이밍을 본다는 것은 가치투자를 한다는 의미. 즉 실제 가치보다 싸게 부동산을 사는 것. 

1단계 타이밍 : 저평가일때

[가치를 평가하는 방법]
1. 절대평가
 1) 매매가, 전세가 흐름차트를 통해 파악 
   전세가는 현재가치를 그대로 반영하는 경향이 있음. 즉 매매가와 전세가의 갭이 적으면 저평가일 확률이 높음. 

 2) 매수세, 매도세, 매수세 우위 차트를 통해 집을 사려는 심리가 언제 시작돼서 언제까지 지속되고 언제 끝나서 하락을 시작했는지를 간접적으로 볼 수 있음. 

 3) 소득대비 집값 : 소득대비 집값의 비율(PIR)을 통해 현재 집값이 비싼지 싼지 알 수 있음. (국제기구들이 많이 하는 방식)

2. 상대평가
 서울과 부산, 부산과 대구, 대구와 대전 이런식으로 지역 비교를 통해 알 수 있음. 각 지역별로 공급시기가 다르고 심리 쏠림 시기가 다르기 때문에 지역비교를 통해 비싼지 싼지 알 수 있음. 
(ex. 작성자가 최근 투자한 지역은 인구 60만 이상 서울 접근서어 있는 곳. 전라도의 한 지역보다 24평 신축 기준으로 5천만원 정도 저렴. 작성자가 투자한 지역은 오랜기간 하락을 경험하고 있고, 전라도 모지역은 작년에 상승기를 지남. 이렇게 상대적인 지역비교로 가치를 알 수 있음.) 

** 집은 아무도 사려고 하지 않는, 오랜 하락기 후에 쌀 때 사야함. 이것이 가치투자.



2단계 입지 : 희소성

입지는 희소성을 의미. 서울 강남구에 1000세대 이상의 아파트가 들어올만한 공간이 없음. 즉 대량 신규 공급 방법이 없음. 이것이 희소성.
반면 지방 소도시를 희소성이 없음. 언제든 수요만 있다면 바로 대단지 아파트를 공급할 수 있음. 입지를 볼때는 희소성을 봐야한다. 

구체적으로 입지에 대해 봐야할 사항

1. 인구수와 증가여부
 인구수가 많고 증가율이 높을 수록 좋은 입지. 하지만 최근 인구수가 늘어나는 곳은 드물다.

2. 세대수와 증가여부
 세대수는 아직 대부분의 지역이 증가중. 최소한 세대수라도 증가해야 함. 

3. 평균 연령 
 평균연령이 어릴수록 좋음. 실제로 역세권, 좋은 학군등은 도시의 평균연령을 낮추는 요인ㅇ기도 함. 

4. 일자리 접근성
 대기업 본사나 일자리 많은 곳이나 접근성이 좋은 곳. 서울은 cbd(광화문, 종각, 시청) / gbd(강남, 서초, 송파) / 여의도 / 가산, 구로 디지털단지 / 마곡지구 등. 분당판교, 인천송도도 좋은 일자리가 많다. 

5. 교통 
 서울 수도권은 특히 지하철이 중요.. 4번의 지역과 접근 가능한 2,3,7,9호선 라인의 역세권이 좋음. 

6. 학군
 학군은 집값과 비례하는 경향이 있음. 중고등학교 학업성취평가 성적을 보면 할 수 있다. 유명한 전통적인 학군으로는 압구정, 대치, 평촌, 산본, 목동, 중계, 분당 등이 있음. 

7. 편의시설
백화점, 대형병원, 이마트, 대형서점, 스타벅스, 영화관 등 편의시설이 좋은 곳은 위에 언급한 6가지가 좋음. 
사업체는 돈을 벌어야 존속이 가능. 특히 저런 대형 사업체가 들어온다면 당연히 돈을 벌 수 있는 지역이라는 뜻이고, 그 지역에 사는 사람들의 소득이 높다는 뜻. 당연히 집에 대한 수요도 좋은 곳. 


3단계 : 상품

1. 신축 
새아파트는 신혼부부에게 인기가 높음. 따라서 월세문제가 거의 없고 집도 깨끗하게 사용함.

2. 대단지
대단지는 일반적으로 희소함. 2000세대의 대단지를 지을 수 있는 부지는 적기때문. 모든지 희소한 것은 가치가 있고, 대단지는 그 지역의 랜드마크가 되어 상징적 아파트로 자리잡는 경우가 많음. 관리비도 저렴하고 커뮤니티 시설도 일반적으로 대단지가 더 좋음. 

3. 로얄동, 로얄층
남향, 중고층, 조망 등 로얄동 로얄층은 유리한점이 많음. 그만큼 가격도 차이가 나지만 세가 잘나가고 매도도 더 쉬움. 특히 공급이 많아 세를 맞추기 어려운 시기, 매도가 잘 안되는 하락기에 훨씬 유리. 


결론
타이밍이 좋은가?(저평가 되어있는가?)-> 입지가 좋은가?(희소성이 있는가?) -> 상품이 괜찮은가? 의 순으로 지표를 보고 분석하여 투자를 하자. 

 

 

[체크리스트]

 

1. 저평가되어있는가? (절대평가와 상대평가로 비교)

2. 인구수가 많고 증가율이 높은가?

3. 세대수가 많고 증가중인가?

4. 평균 연령이 어린가?

5. 일자리 접근성이 좋은가?

(광화문, 종각, 시청, 강남, 서초, 송파, 여의도, 가산&구로 디지털단지, 마곡지구, 분당판교, 인천송도 등)

6. 교통이 좋은가? (2,3,7,9호선 라인의 역세권이 좋다)

7. 학군 (중고등학교 학업성취평가 성적으로 확인 가능)

8. 편의시설이 좋은가?

9. 신축 아파트인가?

10. 대단지인가?

11. 로얄동, 로얄층인가? (남향, 중고층, 조망 좋은 곳 등등)