쏘쿨의 수도권 꼬마아파트, 쏘쿨 4장 (서울지역) 정리

**2016년 출판된 책으로, 정보는 2016년 기준임

서울 정리

 

1) 노원구 

 - 서울 인구 송파구(675,843명) -> 강서구(592,309명) -> 노원구(533,498명) 으로 2019년 11월 기준 서울에서 인구가 세번째로 많은 자치구. 

 - 1980년대 서울 최초 계획도시. 중소형 아파트가 들어서면서 인구가 증가했다.

 - 편의시설이 다 갖춰져 있어 주민들 만족도가 높다. (학교, 마트, 은행, 병원, 관공서 등)

 - 서울시에서 노인복지가 가장 우수한 지역으로 선정되기도 함. 

 - 7호선 & 4호선. 7호선으로 환승 없이 강남 업무지구로 접근 가능.

 - 도로가 바둑판 모양으로 반듯하고 입지 자체도 대부분 평지.

 - 교육열도 강남 8학군에 뒤지지 않는다. 중계동 은행사거리에 유명 학원이 많아 중계동의 아파트 가격이 노원구에서 가장 높게 형성됨. 

 - 서울 둘레길 코스의 시작 지점. 쾌적한 자연환경을 즐길 수 있다. (수락산, 불암산, 중랑천, 당현천 등 산, 강으로 둘러싸임)

 - 아파트 노후화 진행중, 서울 중심지로 향하는 도로 부족으로 상습 정체가 자주 발생함. 

 - 전철 7호선 근방에 가격이 낮은 소형 평수가 집중되어있다. 

강남 업무지구 : 7호선 중계역 -> 논현역(강남) [평균 소요 시간 35분] 강북 업무지구 : 4호선 노원역 -> 동대문역사문화공원역 [평균 소요 시간 25분]

+ 소개된 곳 : 중계그린아파트 

 - 3,481 세대 / 단지 내 중원초등학교 / 편의시설 좋음(공원,홈플러스,CGV 등) / 전용면적 기준 18평 현재 2억 8천만원 정도 (2020년 1월)

 

** 서울 지역에서는 근처 지역 공급으로 가격이 조정될 때가 내 집 마련의 기회.

 

2) 도봉구

 - 중랑천을 사이로 노원구와 마주하며 창동이 중심이다.

 - 서울에서 가장 저렴하게 내 집 마련 가능 (서울 북쪽 끝, 가장 외진 지역이라서)

 - 주택가는 평지이나 대부분 빌라, 재개발 지역 많음. 

 - 창동역 앞 아파트 밀집지역 추천(출퇴근 고려 전철 인근 위주)

 - 창동역 = 더블 역세권(1호선, 4호선)

 - 편의시설 다양, 만족도 높음 (농협 하나로, 이마트, 학교, 은행, 상가 등) 

 - 강북 지역 직장인들에게 좋음.

 - 도봉산이 있어 주말, 평일 낮에 등산객들 많음. 

 

3) 중랑구

 - 전철 6호선으로 강북 업무지구 출퇴근 가능

 - 경의중앙선으로 왕십리역-> 분당선 환승 시 강남 업무지구 출퇴근 편리

 - 상봉(망우역) 일대 중심으로 롯데마트, 홈플러스, 이마트, 코스트코, 엔터식스(대형패션쇼핑몰)이 들어서 편의시설 좋음

 - 주변 쇼핑몰과 맞물려 주상복합 아파트들이 많은데 이 지역은 중랑구 다른곳보다 비싸 신내동 일대의 아파트를 추천. 

 

+ 소개된 곳 : 중랑구 신내동 신내9단지 진흥아파트 

 - 6호선 봉화산역 출구에서 약 400m 거리 위치 

 - 1,650 세대, 1996년 입주한 아파트

 - 편의시설 : 서울의료원, 신내 근린공원, 봉화산 둘레길, 홈플러스

 - 봉화산역은 6호선 종점이고, 중랑차고지(버스 종점)가 있어 앉아 갈 수 있는 장점.

강남 업무지구 : 6호선 봉화산-> 7호선 태릉입구 환승 -> 논현역(강남) [평균 소요 시간 40분] 강북 업무지구 : 6호선 봉화산-> 2호선 신당역 환승 -> 을지로 4가 [평균 소요 시간 30분]

 

4) 송파구

 - 서울 25개구 중 인구가 가장 많고 주거 만족도도 한동안 1위를 놓치지 않은 지역

 - 공원 많고 지역 전체가 평지 (한강, 올림픽공원, 자체 공원)

 - 직장인들 선호 : 2호선 잠실역 이용, 강남 업무지구까지 접근성 좋음 (12분 내외)

 - 잠실역 (더블 역세권 2,8호선), 경기도 광역버스 회차 환승지점으로 서울 동남쪽 교통의 큰 축 담당

 

 - 잠실역 전철 2호선 라인으로 신규 아파트가 2008년 전후 대규모 입주 (약 3만 가구)

 - 엘리트파(엘스, 리센츠, 트리지움, 파크리오) 가 송파구의 랜드마크

 - 주요 도로가 타 지역과 비교하면 상대적으로 넉넉하게 잘 갖춰져 있다.

 

+소개된 곳 : 거여동 290 거여 1단지 아파트

- 5호선 거여역에서 직선거리 100m정도로 가장 가까운 아파트 단지

- 1997년 입주, 1,004세대 대단지 아파트

강남 업무지구 : 5호선 거여역-> 3호선 오금역 환승, 신분당선 약재역 환승-> 강남역 [평균 소요 시간 40분] 강북 업무지구 : 5호선 거여역-> 을지로4가역 [평균 소요 시간 40분]

 

5) 강동구

 - 아직 개발할 지역도 많고 공사가 진행중인 곳도 많다.

 - 9호선 고덕강일지구 연장구간 확정으로 향후 강남 접근성이 좋아질 지역 중 한 곳.

 - 강남 업무지구 직장인들과 5호선 이용하는 강북 업무지구 직장인들이 많이 산다.

 - 성내동, 천호동, 둔촌동 쪽이 송파구와 맞닿아 있어 선호도가 높고 전철 이용이 편리

 - 하남 미사지구, 위례지구 대규모 입주 여파 & 재건축 아파트의 이주로 주택 수요, 공급이 가장 롤러코스터를 타는 지역.

 - 가격변동 심하고 변화가 많은 곳. 

 

+소개된 곳 : 길동 400 우성아파트

- 5호선 길동역에서 약 270m 거리, 811세대 대단지

- 바로 앞 길동 초등학교가 있다.

- 인근 길동 시장은 활성화된 재래시장. 저렴하게 식료품 구입 가능 / 인근 복잡

=> 장단점이 많은 아파트

 

6) 강서구

 - 마곡 업무지구 입주와 함께 서울에서 가장 많이 변화할 지역

 (수많은 기업이 마곡지구에 입주하고, 마곡 업무지구 건설 공사가 대규모로 진행 중)

 - 9호선 개통으로 여의도, 강남 접근성이 좋아졌고, 직주근접이 가능한 대규모 업무지구까지 들어오고 있다.

 - 여의도 & 강남 직장인들이 많이 사는 곳

 - 내발산동, 마곡지구 신규 아파트가 메인 지역으로 가격을 이끌고 있음. 

 - 마곡 도시개발 구역 완성 후 마곡나루역 청차(9호선/공항철도)와 함께 강서구의 전철 교통망이 완성 될 것.

 이후 화곡동, 방화동 쪽 낙후 재개발 지역 신규 아파트 사업이 강서구의 다음 중요 사업이 될 것이다.

 

** 전철 9호선을 이용하여 강서구에 관심이 있다면 가양동, 등촌동 추천. 도로도 바둑판 모양으로 반듯반듯하게 놓여있다. 9호선 라인 가양동은 1990년대 들어선 대규모 계획지역으로 학교, 마트, 상가 등 편의시설이 잘 갖추어져있다. 최근 한강 건너 상암 DMC 직장인 수요도 이곳으로 몰린다. 가양대교를 이용해 한강을 건너면 바로 상암 DMC 업무지구까지 직선거리 4km 정도. 9호선 개통 후 강서구는 교통이 획기적으로 좋아진 곳. 

강남 업무지구 : 전철 9호선 가양역-> 신논현역(강남) [평균 소요 시간 25분 (급행)]

 

7) 금천구

 - 도봉구 다음으로 아파트 가격 저렴

 - 안양천변 공장지대와 관악산 산지 지역으로 되어있음

 - 가디, 구디, 여의도 직장인들이 출퇴근 근접지역으로 선호

 - 1호선, 7호선 이용 가능

 - 가산디지털단지역(구 가리봉역)은 1960년대 수출산업 육성을 위한 섬유, 봉제산업 공장 지역이었다. 현재까지 의류, 공장 본사, 물류창고가 많이 남아 있어 W몰, 마리오아울렛 등 대규모 아울렛 쇼핑몰이 자리하고 있다. 

 

 - 관악산 산지 위에 많이 모여있는 대규모 아파트 쪽으로 2억원대 꼬마 아파트를 살 수 있음.

 - 평지 지역은 전부 낙후 재개발 지역이라 향후 많은 개발이 필요함

 - 2016년 금천구 시흥동 쪽으로 '강남 순환 도시 고속도로'가 개통되어 차량으로 금천구-> 강남 접근성이 획기적으로 좋아짐.

 

+소개된 곳 : 금천구 독산동 1088 주공 14단지 아파트

 - 독산역 출구에서 약 850m 거리, 840세대 단지

 - 1990년 입주 아파트, 입지대비 가격 저렴

 - 주변은 광명시 하안동 아파트 단지로 되어있다.

 

8) 관악구

 - 신림동 고시촌, 봉천동 산비탈의 낡은 빌라가 밀집된 서울 대표 재개발 낙후지역이었다.

 - 최근 재개발 지역이 새로운 아파트로 변신을 앞두고 분양중으로 동네 이미지 개선 될 것

 

 - 2호선 역을 모조리 끼고있다. 관악구 어느역이든 강남역 접근이 10분대에 가능

 - 버스 이용시 여의도가 직선거리로 가까워져 여의도 업무지구 접근성도 좋다. 

 => 강남 & 여의도 업무지구 직장인들이 많이 사는 곳

 

 - 직주근접 접근성 대비 가격면이 우수해 수요가 많음.

 - 관악산이 넓게 자리잡고 있어 자연환경도 좋음.

 - 경전철 신림선, 봉천동 재개발 추진 등 다양한 지역 개발이 이루어져 변화가 주목되는 지역.

 - 2억원 내외 꼬마아파트도 구매 가능

 - 랜드마크단지 : 봉천동의 관악 드림타운 (3,500여 세대 대단지)

 - 근처 신규 아파트 입주로 인한 지역 커뮤니티 상승, 전철 2호선 이용 편리성이 장점.

 - 예전 이미지 때문에 선호도 차이가 심해 호불호가 분명한 지역. 

 

 - 입지대비 저평가 지역, 산지에 위치한 주거지는 생활 불편으로 가격 상승이 제한적이었음. 

 - 도로 협소, 낡은 재개발 지역이 복잡하게 아파트 지역과 혼재 돼 있음.

 

9) 동작구

 - 여의도 업무지구와 강남 업무지구 사이

 - 도로 하나 사이로 서초구와 마주하고 있음

 => 강남, 여의도 직장인들 1순위 주거지역 ex. 남편은 여의도, 아내는 강남으로 출퇴근 시 최적 입지!

 

 - 관악구와 마찬가지로 대부분 산지지만 집값이 만만찮음.

 - 노량진역은 재수생, 수험생들이 밀집한 거대 지역

 - 숭실대, 중앙대 가까워 지방 학생들의 원룸 자취가 많은것도 특징.

 

 - 고바위 언덕, 협소한 도로, 낙후된 재개발 공사지역도 많음.

 (주택 부족으로 가격 상승? 재개발 수요 자극! 계속 공사하게 됨. ex. 노량진 뉴타운 지역과 주변 지역)

 - 출퇴근 편함. 7호선 & 9호선 이용, 강남 & 여의도로. 1호선 이용, 시청 업무지구까지 10분 내외 접근 가능

 - 전철 기준으로 동작구가 3대 업무지구의 중심.

 

 - 낙후된 지역 이미지가 강했으나 신규 아파트가 들어서면서 동작구 전체가 한단계 업그레이드 되는 중. 

 

10) 마포구

 - 여의도 업무지구와 시청 업무지구 사이. 직장인들 가장 선호하는 지역.

 - 2호선과 서울 중심을 포함하여 가격이 상당히 비쌈.

 - 최근 상암 DMC 업무지구 입주로 직장인들이 몰리고 있음.

 

 - 홍대역 일대의 급속한 발전과 함께 상가, 주택 가격이 모두 상한가를 보이는 지역.

 - 아현 뉴타운의 신규 아파트 분양, 입주가 끝나면 기존의 낙후된 이미지가 사라지고 거대 아파트 커뮤니티가 형성될 것

 - 마래푸(마포 래미안 푸르지오) 지역 성공으로 근처 재개발 사업 연달아 빠르게 진행중

 

 - 공덕역 대규모 아파트 단지 = 여의도 직장인 주거지역 1순위 관심 지역

 (접근성 좋고 다른지역 이동 편함 - 마포대교 바로 건너편이 여의도 업무지구라서)

 - 전철 5,6호선과 경의중앙선, 공항철도까지 총 네개의 전철 환승 가능. 

 (네개 전철 노선이 환승되는 곳은 서울에서도 왕십리역과 이곳 단 두곳뿐임)

 

11) 서대문구

 - 서울 중심인 종로구, 중구와 맞닿아 있으며 지형은 대부분 산지

 - 연대, 이화여대, 추계예술대, 명지대 등 대학이 많음 => 대학가 근처 자취 수요 많음

 

 - 최근 재개발 사업으로 낡은 주택 밀집된 낙후지역들이 많았으나 신규 아파트 계속 공급 되고 있음

 (북아현뉴타운, 가재울뉴타운 등 수천 세대 단지 여러곳이 동시 다발적으로 공급됨)

 - 신규 아파트는 최신의 평면 구조와 인테리어, 편의시설로 높은 가격 형성

 

 - 북악산 자락의 홍제동, 홍은동 쪽도 재개발 한창.

 - 경의중앙선 라인의 남가좌동, 북가좌동 쪽의 가재울뉴타운 신규아파트 = 이지역 랜드마크. 대규모 아파트촌 형성

 - 아현역 북쪽 북아현 재정비 촉진지구의 신규 아파트가 향후 서대문구 랜드마크가 될 가능성이 큼.

 

 ** 서대문구 안에서도 2호선을 만나는 지역과 아닌 지역의 입지 차이가 극명하다.