쏘쿨의 수도권 꼬마아파트, 쏘쿨 6장 실적으로 익히는 내집마련 노하우

부동산 전문가의 부동산 공부법

 

1. 무조건 책을 많이 읽어라. 경험하지 못한 책속의 간접 경험과 정보는 당신이 고민의 갈림길에 섰을 때 올바른 길을 찾을 수 있는 방향등 역할을 할 것이다.

2. 지식이 쌓였다면 부동산을 계속 돌아다녀야 한다. 실전만한 공부는 없다. 많은 현장 경험을 통해 적용하는 법을 배워라.

3. 눈으로만 보지 마라. 오감을 이용해 체득해야 한다. 단, 꼬마 아파트부터 시작하자.

4. 현장에서 공부한 것을 기록하라.

5. 다시 책으로 돌아가라. 경험 없이 읽었던 책은 머리로 이해하지만, 경험이 생긴 후에 읽는 책은 가슴으로 이해하게 된다.

6. 1 ~ 5를 무한 반복하라.

 

임장 하기 전에!

1. 가고 싶은 곳이 있다면 인터넷에서 지역으로 검색하지 말고 전철역 기준으로 검색한다. 지역명으로만 검색하면 전철역 가까운 아파트 단지조차 검색이 되지 않는 곳이 많다.

ex. 오리역 주변 아파트를 알아보기 위해 '성남시 > 분당구 > 구미동' 이렇게 검색하면 원하는 아파트 단지 못찾음. '오리역' 반경 800m로 검색해야 많은 정보 얻을 수 있음.

 

2. 전화임장

호감가는 지역의 부동산을 찾아라. 그리고 부동산 사장에게 지역에 관해 궁금한 점을 물어라.

 

현장으로!

1. 장단점 파악하기

- 장점은 부동산, 지역주민들에게

- 단점은 옆동네 부동산에 물어보기 ex. 평촌에 가서, 산본과 평촌중 비교해보고 좋은곳 살려고 하는데 산본 어때요? 하고 물어본다.

 

2. 임장 잘하는 노하우 (아이스 브레이킹)

- 관심있는 지역 동네슈퍼에 가서 음료수 사먹으며 이것저것 물어보기. 

( 여기서 슈퍼 오래 하셨어요? 이쪽으로 이사하려고 집 알아보고 있는데 10년 하셨으면 잘 아시겠어요. 이 동네 어때요? 

/ 온 지 얼마 안 되셨으니 다른 지역과 차이점을 더 잘 아시겠어요. 이 동네 어때요? )

 

** 동네 슈퍼, 분식점, 세탁소 사장님들의 도움을 받자

** 아파트 놀이터에 가서 아이 노는 것을 지켜보는 젊은 엄마들에게 물어보는것도 좋음!

** 의외로 경비 아저씨는 잘 모르신다. 

 

> 아이스 브레이킹 연습하기 1 <

1. 자기소개 하기

 "저기, 죄송한데요 어머님. 저희가 신혼부부인데, 이 동네 집 좀 알아보려고 왔거든요. 그런데 부동산에서는 좋다고만 해서 실제로 살고 계신 분들에게 여쭤보고 싶어서요" (부동산에서 물어볼 수 없는 것)

 

2. 상대가 대답하기 쉬운 질문부터 시작하라.

"관리비는 어느 정도 나오나요?"

 

3. 기준점을 던져줘라.

"한 15만원 이상 나오나요?"

 

4. 주변에 보이는 것으로 이야기를 풀어가라.

"애들 학교는 저기 보이는 초등학교로 보내나요?"

 

5. 생활 이야기를 꺼내라.

"참, 이 아파트 주차장은 어때요? 여유가 있는 편인가요?"

 

3. 윗집, 아랫집을 꼭 방문하라

- "아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요"하고 방문해서 아이들이 있는지 (층간소음 확인) 

- 베란다 / 복도에 담배통이 있는지도 확인

- 아랫집이 어린이집이라면 피하자. 소음은 아래에서 위로 올라오기도 한다.

 

4. 부동산 관련

- 부동산 공인중개소 사장과 친해지자. 내 집 마련 시 가장 중요한 역할을 하는 '키맨'이다.

- 저자 경험상 코너에 있는 중개업소가 일을 가장 잘하는 경우가 많음. 

 

> 아이스 브레이킹 연습하기 2 <

* 부동산 들어갈 때

 

1. 자기소개와 목적 

- 전세 좀 구하러 왔어요. 저희가 신혼부부거든요. 짐이 별로 없어서 방 두 개 있는 20평대 아파트를 구하는데요

 

2. 현재 상황

- 주식으로 돈을 많이 까먹어서 8천만원밖에 없거든요

 

3. 사는 지역 : 저희가 맞벌이라 일산에 사는데요

 

4. 과거-현재-미래 화법

- 서울로 출퇴근이 너무 힘들어서 집을 알아보고 있거든요. 역세권으로 서울에서 출퇴근하려고요

 

5. 동네 이야기

- 친구가 이 근처 사는데 전세 구한다니가 자기네 동네(이 동네)가 좋다고 해서 와봤어요. 지하철도 가깝고 평지에다 깨끗하고 좋네요. 요 앞에는 마트도 있나봐요?

 

6. 칭찬

- 사장님 부동산이 코너에 있어서 멀리서도 딱 보이더라고요. 입지가 제일 좋아요. 

 

 

5. 매도자 사연을 들어라

- 세금 문제나 돈이 급할 때 파는 물건은 매도자가 심리적으로 쫓기는 경우가 많다. 계약금을 관례(10%) 보다 많이 주거나 잔금을 빨리 치러주는 조건으로 가격을 유리하게 협상할 수 있다.

 

6. 평판 좋은 인테리어 사장을 찾아라.

- 그 동네 공사 경험이 많고 평판 좋은 사장을 만나는 것이 관건.

- 요즘 유행 스타일을 잘 알고 내가 원하는 사항을 열심히 경청하는 분을 만나는 것이 좋음.

- 여러 곳을 비교 견적 받기.

- 실제 공사한 곳 가서 양해를 구한 후 구경해보기 (실력 확인)

- 공사 기간에 음료수 사들고 자주 들러보자. 감시 nono 격려 차원. 관심을 갖기. 

- 중간중간 얘기가 나오지 않도록 공사 시작 전에 인테리어 사장과 자료를 보면서 많은 대화를 해야함.

 

 

모아모아 프로젝트!

1. 가까운 지인들이 집을 구한 과정을 인터뷰한다.

2. 인터뷰한 내용을 기록하고 정리한다.

3. 지역별로 비교 평가를 해본다.

 

- 주변 사람들이 어떤 과정을 통해 어떤 기준으로 집을 마련했는지 인터뷰 하고 기록하는 습관을 길러야 한다. 결과가 어땠는지 들으면 그들의 성공과 실패를 통해 교훈을 얻을 수 있다. 

- 집 마련한 사람들에게 자신의 현재 상황을 말하고 자신이라면 어떤 선택을 할지 물어보라. 꼼꼼히 물어볼수록 더 깊숙이 내집 마련의 노하우를 무료로 배울 수 있다. 

- 현재 자신이 가지고 있는 자금이 얼마인지, 대출을 받아야 하는지, 부동산 정보는 어디에서 구하는지 등 궁금한 사항이 생길 때마다 메모하라. 그리고 지인들이 한 이야기를 찬찬히 살펴보면 종종 그 안에서 좋은 답이 나오는 경우가 있다.

 

 

초보자가 반드시 피해야 할 4가지

1. 조급함은 100년 행운도 도망치게 한다. 

내가 살 집이니 최소 두 달 동안 20채 정도의 집을 보기 전에는 절대 결정하지 말아야 한다.

 

2. 호재를 바라거나 미래를 예측하지 마라

 

3. 디귿자 싱크대에 현혹되지 마라

전철도 들어가지 않는 경기도 외곽 허허벌판에 있는 넓은 새 아파트보다 서울 한복판 전철역 근처의 소형 아파트에서 사람들은 더 살고싶어한다. 이러한 심리 때문에 입지가 가격에 반영되는 것이다. 껍데기를 보지 말고 그 물건의 본질 가치를 보길 바란다. 아파트 가치는 눈에 보이지 않지만 가장 먼저 가격으로 평가된다.

 

4. 좋은 물건을 나쁜 가격에 사지 마라

좋은 집을 좋은 가격에 사는 것이 가장 좋다는 것은 누구든지 다 알것이다. 하지만 좋은 집은 비싼 가격에 팔리는 경우가 많다. 좋은 집을 비싼 가격에 산다면 그것은 '좋은 가격'이라 할 수 없다.

반대로 나쁜 집은 원래 가치보다 싸게 팔린다. 부동산 현장 나가보면 나쁜집(일반인들이 봤을때)을 좋은 가격(가치보다 싼 가격)에 살 수 있는 확률이 더 높다.

좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고 나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다. 그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고 그중에서 가장 싼 집을 살 수 있다.

 

우리가 내야 할 세금

1. 집 살 때 - 취득세 1.0% + 지방교육세 0.1% (단, 6억원 이하 아파트 구입 시)

2. 집 보유 시 - 재산세 

7월 & 9월에 두번. 약 2억 5,000만 원짜리 아파트를 보유했을 시에는 연간 30만원 내외 재산세를 낸다.

3. 집 팔 때 - 양도세

1가구 1주택이면 팔 때 '양도 소득세'를 한푼도 내지 않는다. 비과세이기 때문.(단, 조건이 9억원 이하일 경우). 

1가구 2주택이라도 비과세인 경우가 많다.(일시적인 경우)

집을 새로 갈아타거나, 신혼부부가 각자 집이 있는 상태에서 결혼해 한 가구에 2주택이 된 경우 몇 년 안에 기존 집 한채를 팔면 비과세 대상이 되어 세금이 없다. 

이 외에도 다양한 비과세 혜택들이 있으니 세금을 낼 때 미리 알아보고 준비해야 한다.