부동산의 4계절

월부카페 경제적자유인님의 글 정리

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초봄
오랜기간 하락, 답보상태 : 이 시기 돈은 늘어나고 다른 지역은 상승.
심리적으로 엄청난 하락을 오랜시간 경험함. 
겨울에 공급까지 많았다면 전세가 하락까지 겹쳐 엄청난 공포를 경험한 후. 
아무도 집을 사지 않고 부동산 분위기가 냉각상태가 되고, 미분양은 넘치고 전세가도 떨어짐. 
대중은 버티다 못해 집을 팔고 모두 집을 팔려고 하니 가격을 더욱 하락하게 됨. 

봄
정부 규제로 묶였던 지역은 풀리기 시작함. 공급도 어느정도 정리되고 추가공급이 적정 수준을 유지하게 됨. 미분양 넘치고 전세가&매매가의 갭이 적어 실거주 목적인 사람들이 슬슬 집을 사기 시작하고, 외부 투자자 중 빠른 사람들은 진입 시작. 
일시적으로 꽃샘추위를 경험하며 출렁이지만 대세 상승기의 초입부를 지나며 늦봄을 맞이함 : 본격적으로 대세 상승기 진입. 

여름
부동산도 뜨거워지고 대중들이 보기에 매력적인 시장이 됨. 대부분의 대중들은 이 때 해당 지역 부동산에 관심을 갖기 시작. 뛰어난 투자자들은 이미 선진입 후 축제를 맛볼 준비를 함. 
봄부터 매매가&전세가의 갭이 적어진 만큼 실거주나 투자 모두 집을 구입하기 용이해져서 집을 사기 시작함. 공급도 어느정도 안정권에 접어들거나 부족해지며 집값이 더욱 상승하게 됨.
가장 코어입지는 이미 봄부터 무섭게 상승세에 진입하고 여름에는 이미 많이 오른 상태가 됨. 그외 대부분의 입지도 따라 오르기 시작하며 시장은 회복세로 전환되고, 대중들은 슬슬 불안감과 지금이라도 집을 사야하는지 의문이 들기 시작. 

가을
부동산 여전히 뜨겁게 상승하고 메인 입지는 이미 엄청난 상승을 했고 그 외 서브 입지들도 큰폭으로 상승함. 이제 입지가 좋지 않은 곳도 올라감. 가격이 오르니 모두가 집을 사고싶어함. 이때 대중들은 자금 여유가 없어 그나마 적게 오른 입지가 안좋은 곳을 사거나, 그런곳에 분양하는 아파트를 사게됨. 가격이 너무 오르고 그동안 집을 갖고있지 못해 손해 본 것을 만회하려고 메인입지에 무리하게 접근하거나 이렇게 입지가 좋지않은 아파트를 고평가에 사거나, 고분양가로 사는것. 건설사도 이익이 늘어나고 집이 잘 팔리기 때문에 집을 열심히 짓고 분양을 열심히 함. 

늦가을
부동산도 이미 고평가로 넘어간 상태에서 공급 많아지고 가치대비 지나친 가격으로 투자 매력도가 감소하기 시작함. 뛰어난 투자자들은 매도할 것인지 장기보유할 것인지 생각하고 대비하게 됨. 
특히 장기보유 하려면 대세 하락기에 공급으로 인한 역전세 등 위험이 있어 자금을 슬슬 확보함. 하지만 일반 대중들과 곧 피해를 볼 사람들은 비싼 가격으로 무리해서 집을 사거나 좋지 않은 입지의 집을 분양받게 됨.

겨울
가격 상승이 멈추고 거래가 뚝 끊어짐. 비싼 가격에 매입한 사람들이 가장 자금사정이 안좋은 경우가 많음. 하락하는 가격을 방어하기 위해 집을 안팔려고 하지만 버틸수가 없음. 결국 집이 하나둘 시장에 나오기 시작하고 원래 가격으로는 거래가 안되니 가격이 점층적으로 하락함. 
만약 여기에 분양된 아파트의 입주까지 겹치게 되면 단순 가격하락으로 끝나지 않는다. 역전세가 나는것은 물론 전세도 나가지 않게됨. 무리해서 자금을 빌려 투자한 투자자에게는 엄청난 악몽이 시작된다.