쏘쿨의 수도권 꼬마아파트, 8장 내집마련 고민 상담소

1. 인구가 감소한다는데 괜찮을까?

 

- 보수적인 통계청에서도 2030년까지 우리나라 인구는 증가하는 조사 결과를 발표함.

- 인구통계는 주민등록에 등록된 사람들만 나타낸 것. 외국인 노동자, 외국인 사업가, 유학생 등 우리나라는 비등록 거주 인구가 급격히 늘었다. 2006년 54만명 -> 2015년 약 174만명으로 10년 만에 세배 넘게 증가. 

- 핵가족화로 가구수가 증가했다.

 

 

2. 주택 보급률이 100%를 넘었다는데 굳이 집을 사야하나?

 

- 주택 보급률 100% 넘었다고도 하고 지방 미분양 사태가 속출한다. 그러나 우리나라 주택 보급률은 100%가 넘지 않았다. 예전 계산 방식에서는 1인 가구를 제외했기 때문에 이런 결과가 나올 수 있었다. 최근 계산 방식이 바뀌어 우리나라 주택 보급률은 수치상 90%대 정도를 보인다.

(주택수 / 가구수 ) X 100 = 주택보급률(%)

- 주택 보급률은 항상 그 시대 서민 정치의 치적이기에 과장되게 포장하는 경우가 많다. 뉴스나 언론에서 나오는 내용을 말 그대로 믿지 말길 바란다. 자신의 생각을 키워야 한다. 귀찮아하지 말고 부동산 현장을 많이 돌아다녀라. 과연 서울, 수도권에 집이 넘쳐나는지, 부족한지 스스로 알게 될 것이다.

 

 

3. 대출 금리가 상승하면 어떡하나요?

 

- 전세 자금도 거의 대출을 받는다. 전세자금 대출은 신용 대출이라 담보 대출보다 이자가 훨씬 비싸다. 

- 아파트 매매를 하면서 은행에서 빌리는 대출을 아파트 담보 대출이라고 하는데 당연히 월세보다는 저렴하다. 왜냐하면 아파트를 담보로 대출을 해주기 때문에 은행 입장에선 안전한 대출이라 금리를 저렴하게 해준다. 

- 세계적으로 금리가 하향 안정화를 그리고 있으며, 향후 상당 기간 이러한 추세는 유지될 것으로 보인다. 

 

 

4. 집값이 하락하면 어떡하나요?

 

- IMF 외환위기와 2008년 금융위기 때 집값은 실제로 하락했다. 매년 3,000만 원씩 상승하던 지역이 IMF 때 3,000만원 하락했다. 그런데 그다음 해 바로 6,000만원이 올랐다. 

2008년도 금융위기때 2013년도까지 집값이 하락했다. 그러나 서서히 시세를 회복했다. 결국, 가격 하락과 상승을 비교해보면 결론적으로는 천천히 물가상승분 정도 오른 것이다. 

 

 

5. 새 아파트 가격만 오른다는데요?

 

- 개포동 30년 넘은 낡은 5층짜리 아파트는 10억원이 넘는다. 그것도 녹물이 줄줄 나오는데. 잠원동 반포 래미안 퍼스트지는 전용 면적 84.93제곱미터가 15억원이 넘는다. 학군, 커뮤니티, 편의시설, 교통까지 입지가 좋기 때문에. 

부동산 공부는 엑셀로 작성하고 그래프를 보는 공부가 아니다. 눈에 보이지 않는 사람들의 욕망을 공부해야 한다. 부동산은 심리전이다. 

새 아파트만 가격이 오르는 것이 아니다. 낡고 헌 아파트도 가격이 오른다. 시멘트 덩어리보다 그것이 서 있는 땅이 더 중요하기 때문이다.

- 눈앞에 보이는 인테이러에 현혹되지 말고 아파트가 서 있는 땅을 생각하라. 아파트를 고르는 것은 인테리어 자재가 좋은 것을 고르는 것이 아니라 우리 가족이 생활하기 편리한 입지를 고르는 게 먼저다. 아파트의 입지만 이해해도 부동산 고르는 안목은 급상승할 것이다. 

- 전철역과 주요 도로 근처에 위치! 초중고등학교, 학원가와 가까운 위치! 마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치! 즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다. 

 

 

6. 전세 보증금은 안전한가요?

 

- 집주인이 대출이 있고 대출 이자를 제때 안 낸다면 당연히 문제가 생긴다. 또 집주인이 국세, 지방세를 체납했을 경우 집에 문제가 생기면, 세입자 전세 보증금보다 국가에서 먼저 세금을 회수해간다. 

- 우리가 돈을 버는 이유는 무엇인가를 사기 위해서다. 돈은 그 자체로는 쓸모가 없다. 종잇조각일 뿐이다. 힘들게 돈을 버는 이유는 돈을 가지고 원하는 물건과 바꿀 수 있기 때문이다. 돈은 교환을 위해 존재할 뿐이다.

- 전세 보증금은 인플레이션으로 가치가 점점 하락하는데 물가상승분만큼 하락 곡선을 그릴 것이다. 결국, 전세 보증금은 절대로 안전하지 않다. 리스크를 안고 자신의 전 재산인 전세금을 2년간 맡기는 일은 기회비용을 2년간 날리는 일이다.

 

* 전세가율 = (전셋값/매매가) x 100

 

 

7. 집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요?

 

봄, 가을에는 물건이 많이 나온다. 그때 집을 사는 사람은 초보다. 많이 나오는 만큼 구하려는 사람도 많기 때문이다. 

 비수기에는 거래가 드물어 가격 협상에 유리하다. 어름이나 겨울에 집을 보면 집의 문제점을 더 많이 체크할 수 있다. 여름엔 창틀과 별 사이로 비가 새는지, 겨울에는 베란다의 우수관이 얼지 않는지 꼼꼼하게 볼 수 있다. 

 비수기에 사면 적어도 500만원은 싸게 살 수 있다. 비수기라고 모두 다 싸게 내놓는 것은 아니지만, 꼭 팔아야만 하는 급한 사람들이 있다. 이들의 아파트를 기다려야 한다. 계속 부동산 공인중개사와 연락하라. 전화를 자주 해서 부동산 사장을 괴롭히면 사장은 귀찮아서라도 좋은 집이 나오면 연락을 준다. 

 남들이 움직이지 않을 때가 기회다. 겨울 혹한기 영하 15도에 임장을 다니고 여름 35도에 땡볕에 부동산을 돌아다니는 것은 말처럼 쉽지 않다. 하지만 세상에 공짜가 없듯 헛된 노력 또한 없다.